architekt marek warzybok
Izba Architektów RP nr SL-1137
mw projekt
Zapraszam Państwa
do współpracy.
...informacje dla inwestora (firmy/osoby planującej budowę) - procedury w skrócie...
Każda inwestycja budowlana wymaga przygotowania wymaganych odpowiednimi przepisami dokumentów, na podstawie których może powstać projekt koncepcyjny (K), a następnie projekt budowlany (B) do zgłoszenia prac budowlanych (ZpB) lub pozwolenia na budowę (PnB). Dokumenty można uzyskać we własnym zakresie i przekazać projektantowi lub zlecić wykonanie wszystkich procedur administracyjnych i przygotowanie wymaganych dokumentów architektowi, któremu chcemy zlecić wykonanie B obiektu.
Obiekty można podzielić na takie, które można wybudować na tkzw. zgłoszenie prac budowlanych (ZpB) oraz takie, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę (PnB) (uwaga: budynki mieszkalne jednorodzinne od 28.06.2015r. można wznosić na zasadach ZpB)
Jeśli przedmiotem inwestycji ma być budowa obiektu na działce na której istnieje obiekt przeznaczony do wyburzenia/rozbiórki, to zgodnie z Prawem Budowlanym (PB) najpierw należy zlecić uprawnionemu architektowi wykonanie projektu rozbiórki/wyburzenia (R) w celu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę/wyburzenie (PnR). Jeśli przedmiotem inwestycji ma być przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa jakiegokolwiek obiektu budowlanego to zgodnie z PB pracę należy rozpocząć od zlecenia wykonania inwentaryzacji stanu istniejącego (IN) obiektu, który będzie przedmiotem przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy. IN musi być częścią B i żeby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień (np. zastrzeżeń co do dokładności lub rzetelności wykonania) najlepiej zlecić jej wykonanie temu samemu uprawnionemu architektowi, któremu zlecamy wykonanie B.
przed zamówieniem opracowania K
należy:
wystąpić o warunki zabudowy (WZ) - jeżeli planowany teren inwestycyjny nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), Trzeba wystąpić do lokalnego Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego o wydanie WZ. We wniosku określa się rodzaj planowanej zabudowy/inwestycji, wymiary oraz inne parametry planowanego zamierzenia. Projektowany obiekt musi odpowiadać wszystkim zapisom WZ. Zmianę posiadanych WZ można uzyskać, składając kolejny wniosek o zmianę WZ, poparty odpowiednimi argumentami.
lub należy:
wystąpić o wypis i wyrys z MPZP - jeżeli obszar, na którym ma powstać inwestycja jest objęty ustaleniami MPZP, wówczas wszystkie podstawowe wytyczne dotyczące rodzaju dopuszczalnej zabudowy, powierzchni zabudowy, ilości kondygnacji, wymiarów oraz innych parametrów budynku i zabudowy ogólnie, jest określona w uchwale, w której został zatwierdzony MPZP. Projektowany obiekt musi odpowiadać warunkom z wypisu i wyrysu z MPZP. Zmiana zapisów MPZP jest możliwa tylko jeśli inwestor wykona na własny koszt nowy MPZP (na obszar na którym ma powstać inwestycja), a Rada Miasta zatwierdzi go w drodze uchwały, lub na drodze zaskarżenia obowiązującego MPZP.
i należy:
przekazać architektowi program i założenia do projektu, które powinny wynikać z własnych przemyśleń i wizji planowanego obiektu - im gruntowniej i szczegółowiej, tym lepiej i tym bardziej projekt obiektu będzie w przyszłości odpowiadał wyobrażeniom inwestora (w materii estetyki i założonej funkcjonalności). Architekt zawsze powinien starać się zrozumieć potrzeby inwestora - koniecznie trzeba mu to umożliwić.
przed zamówieniem opracowania B do ZpB lub PnB
należy:
zamówić zaktualizowaną mapę do celów projektowych (MdcP). Mapę zamawia się u uprawnionego geodety, powinna zostać wykonana w skali 1:500, 1:1000 lub 1:2000 w zależności od rozmiaru działki i planowanej inwestycji. Warto zwrócić uwagę żeby mapa zawierała punkty wysokościowe, długości granic działki i jej powierzchnię. Powyższe można zamawiać w trakcie pracy nad B, architekt na początku może pracować na zwykłej mapce, jednak projekt zagospodarowania terenu PZT może wykonać jedynie na MdcP.
i należy:
zamówić wykonanie badań geotechnicznych (BG). Badania zamawia się u uprawnionego geologa. Decyzję o lokalizacji, głębokości i ilości koniecznych odwiertów podejmuje uprawniony projektant konstrukcji, na podstawie rysunku architekta, wykonanego po zatwierdzeniu K. Wyniki BG są prawnie wymagane i mają ogromny wpływ na posadowienie obiektu i jego konstrukcję oraz typ projektowanych izolacji w poziomie posadowienia ław i ścian fundamentowych lub płyty fundamentowej.
i należy:
wystąpić korespondencyjnie o wydanie warunków technicznych (WT) przyłączenia mediów (np. elektryczność, gaz, wod-kan) do gestorów sieci, jeśli teren jest w te media uzbrojony oraz WT zjazdu z drogi publicznej, jeśli jest taka konieczność. Korespondencję tą można realizować w trakcie wykonywania B. W wyniku wydania WT może wystąpić konieczność wykonania przekładek sieci uzbrojenia podziemnego w miejscach kolizji z planowaną zabudową, przed rozpoczęciem realizacji projektu. Powyższe materiały stanowią podstawę do poprawnego zakończenia prac projektowych i wykonania PZT.
B do ZpB lub PnB - jest opracowaniem wielobranżowym i w jego skład wchodzą:
1. projekt architektury (PA) z opisem technicznym (OT) i PZT (w przypadku przebudowy, nadbudowy i rozbudowy w PA musi być jeszcze IN lub/i R);
2. projekt konstrukcji (PK) z OT i obliczeniami statycznymi;
3. projekt instalacji (PI) z OT (i z ew. projektem przyłączy i/lub z projektem przekładek sieci);
4. projekt elektryczny (PE) z OT (i z ew. projektem przyłączy i/lub z projektem przekładek sieci);
5. projekt drogowy (PD) z OT (zjazdy, drogi wewnętrzne, dojazdowe) - jeśli jest wymagany;
6. wyniki badań gruntowych (geotechnicznych) (BG) z OT;
7. charakterystyka energetyczna (CE) - jeśli jest wymagana;
8. dokumenty (oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oryginał MdcP, wypis z KW, wypis z KRS i inne wymagane)
Poza powyżej opisanymi, w zależności od stopnia skomplikowania zamierzenia budowlanego, warunków terenowych i innych specjalistycznych przepisów, mogą być jeszcze konieczne np. pozwolenie wodno-prawne, raport środowiskowy, projekty technologii, i inne specjalistyczne opracowania. Ponadto w zależności od rodzaju planowanej inwestycji bardzo często niezbędne są potwierdzone pieczęciami uzgodnienia (lub szersze opracowania) rzeczoznawców budowlanych z zakresu P.POŻ, IP, BHP, Sanepid, etc.
Taki pakiet dokumentacji składa się wraz z wnioskiem o ZpB lub o PnB oraz oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odpowiednim dla miejsca inwestycji Urzędzie/Starostwie.
Oprócz opisanych rodzajów projektów, istnieje jeszcze tkzw. projekt wykonawczy (W) - jednak ten projekt wykonuje się albo na specjalne zamówienie (np. jeśli inwestor wymaga szczegółowych kosztorysów od wykonawców budowlanych dla porównania i wyboru najkorzystniejszej oferty) albo w przypadku bardziej skomplikowanych obiektów/inwestycji - budowa np. domku jednorodzinnego przeważnie nie wymaga wykonywania W.
zastosowane skróty nazw: PB-Prawo Budowlane; WT-warunki techniczne; WZ-warunki zabudowy; MPZP-miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; ZpB-zgłoszenie prac budowlanych; PnB-pozwolenie na budowę; PnR-pozwolenie na rozbiórkę/wyburzenie; K-projekt koncepcyjny; B-projekt budowlany; W-projekt wykonawczy; R-projekt rozbiórki/wyburzenia; IN-inwentaryzacja; PZT-projekt zagospodarowania terenu; (MdcP)-mapa do celów projektowych; OT-opis techniczny; PA-projekt architektury; PK-projekt konstrukcji; PI-projekt instalacji; PE-projekt elektryczny; PD-projekt drogowy; BG-wyniki badań gruntowych (geotechnicznych); CE-charakterystyka energetyczna; D-dokumenty