architekt marek warzybok
Izba Architektów RP nr SL-1137
mw projekt
Zapraszam Państwa
do współpracy.
...informacje dla inwestora (firmy/osoby planującej budowę), obowiązujące procedury ...
Każda inwestycja budowlana wymaga przygotowania wymaganych obowiązującymi przepisami dokumentów, na podstawie których może powstać projekt koncepcyjny planowanej inwestycji, a następnie projekt budowlany, który jest wymagany w większości przypadków do uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia realizacji inwestycji (projekt budowlany jest wymagany również do zgłoszenia prac budowlanych). Dokumenty można uzyskać we własnym zakresie i przekazać projektantowi lub zlecić wykonanie wszystkich procedur administracyjnych i przygotowanie wymaganych dokumentów architektowi, któremu chcemy zlecić wykonanie projektu zamierzonej inwestycji budowlanej..
Obiekty można podzielić na takie, które można wybudować na tkzw. zgłoszenie prac budowlanych oraz takie, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę - podział obiektów i ich wyszczególnienie są zapisane w Prawie Budowlanym (uwaga: budynki mieszkalne jednorodzinne od 28.06.2015r. można wznosić na zasadach zgłoszenia prac budowlanych). Procedury uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac budowlanych realizuje się w wydziałach architektury lub inwestycji budowlanych Urzędów Miejskich lub Starostw Powiatowych odpowiednich dla lokalizacji zamierzenia inwestycyjnego.
Jeśli przedmiotem inwestycji ma być budowa obiektu na działce na której istnieje obiekt, który chcemy przeznaczyć do rozbiórki/wyburzenia, to zgodnie z Prawem Budowlanym najpierw należy zlecić uprawnionemu architektowi wykonanie projektu rozbiórki/wyburzenia w celu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę/wyburzenie. Jeśli przedmiotem inwestycji ma być przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa jakiegokolwiek obiektu budowlanego to zgodnie z Prawem Budowlanym pracę należy rozpocząć od zlecenia wykonania inwentaryzacji stanu istniejącego obiektu, który będzie przedmiotem przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy. Inwentaryzacja musi być częścią projektu budowlanego i żeby uniknąć niepotrzebnych nieporozumień (np. zastrzeżeń co do dokładności lub rzetelności wykonania inwentaryzacji) najlepiej zlecić jej wykonanie temu samemu uprawnionemu architektowi, któremu zlecamy wykonanie projektu budowlanego.
ZANIM ZAMÓWISZ PROJEKT KONCEPCYJNY:
należy:
wystąpić o Warunki zabudowy - jeżeli planowany teren inwestycyjny NIE JEST OBJĘTY Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego . Trzeba wystąpić do lokalnego Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego o wydanie Warunków Zabudowy. We wniosku określa się rodzaj planowanej zabudowy/inwestycji, wymiary oraz inne parametry planowanego zamierzenia. Projektowany obiekt musi odpowiadać wszystkim zapisom Warunków Zabudowy. Zmianę posiadanych WZ można uzyskać, składając kolejny wniosek o zmianę WZ, poparty odpowiednimi argumentami.
lub należy:
wystąpić o wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - jeżeli obszar, na którym ma powstać inwestycja JEST OBJĘTY ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas wszystkie podstawowe wytyczne dotyczące rodzaju dopuszczalnej zabudowy, powierzchni zabudowy, ilości kondygnacji, wymiarów oraz innych parametrów budynku i zabudowy ogólnie, jest określona w uchwale, w której został zatwierdzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Projektowany obiekt musi odpowiadać warunkom z wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Zmiana zapisów MPZP jest możliwa tylko jeśli inwestor wykona na własny koszt nowy MPZP (na obszar na którym ma powstać inwestycja), a Rada Miasta zatwierdzi go w drodze uchwały, lub na drodze zaskarżenia obowiązującego MPZP.
i należy:
przekazać architektowi program i założenia do projektu, które powinny wynikać z własnych przemyśleń i wizji planowanego obiektu - im gruntowniej i szczegółowiej zamierzenie będzie przemyslane, tym lepiej i tym bardziej projekt obiektu czy zamierzenie będzie w przyszłości odpowiadało wyobrażeniom inwestora (w materii estetyki i założonej funkcjonalności). Architekt zawsze powinien starać się zrozumieć potrzeby i możliwości inwestora - koniecznie trzeba mu w tym pomóc.
ZANIM ZAMÓWISZ PROJEKT BUDOWLANY DO POZWOLENIA NA BUDOWĘ LUB ZGŁOSZENIA PRAC BUDOWLANYCH
należy:
zamówić zaktualizowaną mapę do celów projektowych. Mapę zamawia się u uprawnionego geodety, powinna zostać wykonana w skali 1:500, 1:1000 lub 1:2000 w zależności od rozmiaru działki i planowanej inwestycji. Warto zwrócić uwagę żeby mapa zawierała punkty wysokościowe (im więcej tym lepiej zwłaszcza w przypadku działek z pochyłym lub pofałdowanym terenem), długości granic działki i jej powierzchnię. Powyższe można zamawiać w trakcie pracy nad projektem budowlanym, architekt na początku może pracować na zwykłej odbitce mapy zasadniczej z zasobów Wydziału Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego, jednak projekt zagospodarowania terenu może wykonać jedynie na zaktualizowanej przez geodetę mapie, czyli na mapie do celów projektowych.
i należy:
zamówić wykonanie badań geotechnicznych (gruntowych). Badania zamawia się u uprawnionego geologa. Decyzję o lokalizacji, głębokości i ilości koniecznych odwiertów podejmuje uprawniony projektant konstrukcji, na podstawie rysunku architekta, wykonanego po zatwierdzeniu projektu konecpcyjnego. Wyniki badań geotechnicznych są prawnie wymagane i mają ogromny wpływ na posadowienie obiektu i jego konstrukcję oraz typ projektowanych izolacji w poziomie posadowienia ław i ścian fundamentowych lub płyty fundamentowej.
i należy:
wystąpić korespondencyjnie o wydanie warunków technicznych przyłączenia mediów (np. elektryczność, gaz, wod-kan) do właścicieli/gestorów sieci podziemnych, jeśli teren jest w te media uzbrojony oraz warunków technicznych zjazdu z drogi publicznej, jeśli jest taka konieczność. Korespondencję tą można realizować w trakcie wykonywania projektu budowlanego. W wyniku wydania warunków technicznych może wystąpić konieczność wykonania przekładek sieci uzbrojenia podziemnego w miejscach kolizji z planowaną zabudową, przed rozpoczęciem realizacji projektu. Powyższe materiały stanowią podstawę do poprawnego zakończenia prac projektowych i wykonania projektu zagospodarowania terenu.
PROJEKT BUDOWLANY DO ZGŁOSZENIA PRAC BUDOWLANYCH LUB POZWOLENIA NA BUDOWĘ- JEST OPRACOWANIEM WIELOBRANŻOWYM I W JEGO SKŁAD WCHODZĄ:
1. projekt architektury z opisem technicznym i projektem zagospodarowania terenu (w przypadku przebudowy, nadbudowy i rozbudowy w projekcie architektury musi być jeszcze inwentaryzacja stanu istniejącego lub/i projekt rozbiórki/wyburzenia);
2. projekt konstrukcji z opisem technicznym i obliczeniami statycznymi (oraz ekspertyzą konstrukcyjną stanu istniejącego, w przypadku rozbudowy, przebudowy, nadbudowy - czyli zawsze wtedy kiedy w projekcie architektury jest zawarta inwentaryzacja stanu istniejącego;
3. projekt instalacji z opisem technicznym (i z ewentualnym projektem przyłączy i/lub z projektem przekładek sieci);
4. projekt elektryczny z opisem technicznym (i z ewentualnym. projektem przyłączy i/lub z projektem przekładek sieci);
5. projekt drogowy z opisem technicznym (zjazdy, drogi wewnętrzne, dojazdowe) - jeśli jest wymagany;
6. wyniki badań geotechnicznych (gruntowych) z opisem technicznym ;
7. charakterystyka energetyczna - jeśli jest wymagana;
8. dokumenty (oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oryginał mapy do celów projektowych, wypis z Ksiąg Wieczystych, wypis z Krajowego Rejestru Sądowego, zaświadczenia o posiadanych uprawnieniach projektantów, zaświadczenia o przynależności do Izb Samorządu Zawodowego projektantó i inne wymagane)
Poza powyżej opisanymi, w zależności od stopnia skomplikowania zamierzenia budowlanego, warunków terenowych i innych specjalistycznych przepisów, mogą być jeszcze konieczne np. pozwolenie wodno-prawne, raport środowiskowy, projekty technologii, i inne specjalistyczne opracowania. Ponadto w zależności od rodzaju planowanej inwestycji, bardzo często niezbędne są (potwierdzone pieczęciami) uzgodnienia (lub szersze opracowania) rzeczoznawców budowlanych z zakresu P.POŻ, IP, BHP, Sanepid, etc.
Taki pakiet dokumentacji składa się wraz z wnioskiem o zgłoszenie prac budowlanych lub o pozwolenie na budowę oraz oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odpowiednim dla miejsca inwestycji Urzędzie/Starostwie.
Oprócz opisanych rodzajów projektów, istnieje jeszcze tkzw. projekt wykonawczy - jednak ten projekt wykonuje się albo na specjalne zamówienie (np. jeśli inwestor potrzebuje szczegółowych kosztorysów budowlanych od biorących udział w przetargu wykonawców, dla porównania i wyboru najkorzystniejszej oferty) albo w przypadku bardziej skomplikowanych obiektów/inwestycji - budowa np. domku jednorodzinnego przeważnie nie wymaga wykonywania projektu wykonawczego.